Eine Siedlung mit Einfamilienhäusern, im Hintergrund ein großer Wohnblock
Wohnen in Hessen: Die Unterschiede und Preise driften immer weiter auseinander Bild © picture-alliance/dpa

Schleuderpreis oder Millioneninvestition: Die Unterschiede auf dem Immobilienmarkt in Hessen sind riesig. Experten sprechen von einer extremen Polarisierung. Regionen wie Frankfurt und Werra-Meißner trennen Welten, wie Beispiele zeigen.

40.000 Euro sind eine Menge Geld. Doch nicht überall in Hessen ist es gleich viel wert. Wer etwa im Werra-Meißner-Kreis eine Immobilie sucht, bekommt für diese Summe einiges geboten. In der Gemeinde Meinhard steht laut Immobilienportal Immoscout für 39.500 Euro ein komplettes Einfamilienhaus zum Verkauf. Mit sechs Zimmern, viel Wohnfläche, zwei Garagen, Garten und in gutem Zustand. In Frankfurt lohnt es sich für diesen Betrag kaum, den Rechner anzuschmeißen - Wohnimmobilien sucht man in dieser Preisklasse vergebens. Das einzige, was man dafür überhaupt bekommt: Ein einzelner Stellplatz in einer Tiefgarage im Stadtteil Gallus.

Frankfurt und Werra-Meißner im Vergleich
Bild © Peter Gerbig/hessenschau.de

Unterschiede wie diese sind in Hessen keine Ausnahme, sie sind die Regel. Was die Preise auf dem Immobilienmarkt betrifft, liegen Welten zwischen Regionen wie dem Werra-Meißner-Kreis und der Finanzmetropole Frankfurt. Nirgends in Hessen sind die Mieten niedriger als in dem nordhessischen Landkreis, während sie in Frankfurt mit Abstand am teuersten sind. Auch bei den Verkaufspreisen für Häuser und Eigentumswohnungen liegt Werra-Meißner zusammen mit dem Vogelsberg und Hersfeld-Rotenburg am unteren Ende. In Frankfurt hingegen werden Spitzenpreise aufgerufen, die bundesweit nur noch von München getoppt werden (s. Tabelle unten).

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Das war nicht immer so. Noch in den 90er Jahren gehörten auch Gebiete  wie der Werra-Meißner-Kreis zu den attraktiven Wachstumsregionen: "Der ländliche Raum in Hessen hat sehr stark profitiert vom Zuzug aus Ostdeutschland", erklärt der Wohnungsmarktexperte Martin Vaché vom Darmstädter Institut für Wohnen und Umwelt (IWU) im Gespräch mit hessenschau.de. Doch danach setzte eine Wende ein, die in dieser Form neu sei. "Das, was wir im Moment erleben, sind auf der einen Seite extreme Knappheitspreise in den Großstadtregionen und gleichzeitig ein kompletter Wertverfall im ländlichen Raum. Da findet eine extrem starke Polarisierung statt."

Drei Häuser in Werra-Meißner für einen Quadratmeter in Frankfurt

Auf dem Immobilienmarkt führt das zu wilden Auswüchsen. Das teuerste Einfamilienhaus, das im vergangenen Jahr im Frankfurter Diplomatenviertel verkauft wurde, kostete sechs Millionen Euro. Im Zeitraum 2012 bis 2016 (genauer lässt sich das Jahr nicht ermitteln) wurde sogar eine Villa für 33 Millionen veräußert. Für Eigentumswohnungen können die Preise in Frankfurt bis zu 15.000 Euro betragen - pro Quadratmeter.

Ganz anders im Werra-Meißner-Kreis: Das teuerste Einfamilienhaus im vergangenen Jahr wechselte für 395.000 Euro den Eigentümer. Das liegt weit unter dem Frankfurter Durchschnittswert von 650.000. Nach unten gibt es offenbar keine Grenzen mehr: Das günstigste Haus im Landkreis wurde 2015 für gerade mal 5.000 Euro verscherbelt. Eine Immobilie mit hohem Sanierungsbedarf, keine Frage, aber dennoch ein komplettes Haus mit Grundstück.

Frankfurt und Werra-Meißner im Vergleich
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Für Immobilienexperte Vaché ist das keine Besonderheit. Zwar hätten Neubauten im ländlichen Raum auch weiterhin ihren Preis, aber: "Häuser, die heute nicht mehr marktfähig sind und hohe Sanierungskosten haben, die werden auch zum Teil verschenkt oder für symbolische Preise gehandelt. Da gibt es teilweise einfach keine Nachfrage." Besonders betroffen seien Häuser in ungünstigen Mikrolagen, zum Beispiel an Hauptstraßen. Nicht nur sehr alte Häuser aus der Vorkriegszeit, sondern zunehmend auch Gebäude aus den 50er und 60er Jahren seien dann nicht mehr gefragt. Viele Hausbesitzer hätten bereits aufgegeben, ihre Immobilie zu veräußern, was zu einem verdeckten Leerstand führe.

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Inländische und ausländische Migrationsbewegungen sind neben einer positiven Preiswachstumserwartung die Ursachen für die explodierenden Preise in den großen Städten, erklärt Vaché. Etwa die sehr starke Auslandszuwanderung aus dem EU-Ausland in die Ballungsräume in den vergangenen Jahren. Aber auch interne Wanderungen, bei denen vor allem junge Menschen für die Uni-Ausbildung oder den Berufseinstieg zunehmend den ländlichen Raum verlassen - und dauerhaft abwandern. "Die kommen nicht mehr zurück wie früher", so Vaché.

Frankfurt wächst, Werra-Meißner schrumpft und altert

Demografisch hat das gravierende Auswirkungen. Während Frankfurt wächst und wächst, verliert Werra-Meißner massiv an Bewohnern. Alle Gemeinden des Kreises haben seit 1990 Einwohner verloren, zwischen 6 und 20 Prozent. Die verbliebenen Bewohner werden hingegen im Schnitt immer älter. In einigen Kommunen ist der Anteil der Über-65-Jährigen in diesem Zeitraum um mehr als zehn Prozent gewachsen. Die Folgen dessen sind unmittelbar auf dem Immobilienmarkt zu spüren.

Frankfurt und Werra-Meißner im Vergleich
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Nach Ansicht von Vaché ist das Ende der Fahnenstange bei den Käufern nahezu erreicht. "Das, was im Moment in Frankfurt verlangt wird, liegt de facto weit über der Schmerzgrenze der meisten Normalverdiener." Die Folge: Die Preise fressen sich immer weiter nach außen. "Diejenigen, die in der Stadt nicht zum Zuge kommen, die gehen nach Offenbach oder in den Wetterau- und in den Main-Kinzig-Kreis und treiben dort die Preise nach oben."

Das gehe immer so weiter, erklärt Vaché, bis am Ende schon vermeintlich periphere Räume wie der hintere Taunus und der Odenwald, die schon fast abgeschrieben waren, plötzlich wieder extrem attraktive Wohnstandorte seien. Nicht profitieren können davon die allzu weit von den großen Zentren abgelegenen Regionen wie eben Werra-Meißner, Hersfeld-Rotenburg oder große Teile des Vogelsberges.

Zweigeteiltes Hessen

Es scheint, als sei Hessen in zwei Teile gespalten: das boomende Rhein-Main-Gebiet inklusive angrenzender Regionen in Süd- und Mittelhessen auf der einen, sowie der Norden und der Osten des Landes auf der anderen Seite. Ausnahmen bilden dort nur die größeren Städte wie Kassel und Fulda und deren jeweiliges direktes Umland.

Eine Lösung gegen die Aufwärtsspirale bei den Preisen sei vor allem durch Bauen möglich, so der Wohnungsmarktexperte. Hier sind in erster Linie die kleineren Städte im Speckgürtel Frankfurts gefragt, die in den vergangenen Jahren genau das lange versäumt hätten.

Prognosen, wie lange das Auseinanderdriften auf dem Immobilienmarkt noch anhält, sind schwierig und hängen vor allem mit der schwer zu kalkulierenden Bevölkerungsentwicklung zusammen. "Ich habe schon letztes Jahr gedacht, dass wir die Spitze erreicht haben. Aber dann kam nochmal ein Auftrieb nach oben. Da wage ich keine Prognose mehr", meint Vaché. "Das einzige, das sicher zu einer Delle führen würde, das wäre ein konjunktureller Einbruch. Den will natürlich auch niemand haben."

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