Obwohl das Land Hessen einen Fehler bei der Verordnung zur Mietpreisbremse gemacht hat, muss es keinen Schadenersatz leisten. Das hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe entschieden. Die Frankfurter Kläger sind somit ein drittes Mal gescheitert.

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Loca-tag 'teaser_more_audio_sr' not found Mietern steht wegen unwirksamer Mietpreisbremse kein Schadenersatz zu

Collage zur Mietpreisbremse aus Häusern, dem Protagonisten, Geld und einem Straßenschild
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Mieter, die wegen eines verpatzten Starts der Mietpreisbremse in ihrem Bundesland dauerhaft zu viel Miete zahlen, haben grundsätzlich keinen Anspruch auf Schadenersatz. Es gebe in solchen Fällen keine Amtshaftung, urteilte der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am Donnerstag in einem Pilotverfahren gegen das Land Hessen. (Az. III ZR 25/20)

Die Landesregierungen können seit Juni 2015 "Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten" ausweisen. Dort gilt im Grundsatz, dass Vermieter beim Einzug neuer Mieter höchstens zehn Prozent auf die örtliche Vergleichsmiete aufschlagen dürfen. In Hessen und etlichen anderen Ländern haperte es allerdings bei der Umsetzung. Gerichte kippten die ursprünglichen Verordnungen wegen formaler Fehler. Ausbaden müssen es nun die Mieter, die ihre überhöhte Miete so nicht beanstanden können.

Hintergrund

Geklagt hatte der Rechtsdienstleister Conny GmbH (früher Wenigermiete.de) für zwei Mieter aus Frankfurt. Denn in der Verordnung zur Mietpreisbremse hatte die Hessische Landesregierung im November 2015 einen Formfehler gemacht. So fand sich in dem Papier noch der Begriff "Entwurf".

In der Folge galt die Mietpreisbremse in Hessen dreieinhalb Jahre lang nicht. Der Bundesgerichtshof entschied: Die Mietpreisbremse in Hessen war nichtig. Aus diesem Grund konnten Mieter wegen zu viel gezahlter Miete vor Gericht keine Ansprüche gegen ihre Vermieter geltend machen. Erst die Neufassung, die im Sommer 2019 erlassen wurde, ist gültig.

Das heißt: Alle Mieter, die zwischen November 2015 und Sommer 2019 Mietverträge abgeschlossen haben, konnten sich nicht auf die Mietpreisbremse berufen. Möglicherweise zahlen viele aus diesem Grund eine zu hohe Miete.

Bei der Entscheidung des Bundesgerichtshofs am Donnerstag hofften die Kläger nun auf ein Grundsatzurteil, das Millionen Mietern zu Rückzahlungen verhelfen hätte können. Hessen war nicht das einzige Bundesland, in dem es bei der Einführung der Mietpreisbremse rechtliche Probleme gab. In sieben weiteren Bundesländern passierten ähnliche Fehler. Im Kern ging es in Karlsruhe nun also um die Frage, ob der Staat für unwirksame Gesetze haften muss.

Was war bisher passiert?

Ein Mieter aus Frankfurt mietete 2017 im Stadtteil Eschersheim eine 67 qm große Wohnung bei der Wohnungsgesellschaft Vonovia. Er und seine Frau mussten elf Euro Kaltmiete pro Quadratmeter zahlen. Nach ortsüblichem Mietspiegel hätten es aber eigentlich nur 7,50 Euro sein dürfen. Der Mieter zahlte also monatlich rund 220 Euro zu viel. Eigentlich ein Fall für die Mietpreisbremse. Diese konnten die Mieter aber nicht erfolgreich einfordern.

Mithilfe der Mietrechtsplattform wenigermiete.de (heute Conny GmbH) entschied sich der Frankfurter zu klagen. Eine erste Klage gegen den Vermieter wurde vor dem Landgericht Frankfurt zurückgewiesen. Die Begründung: Die Mietpreisbremse in Hessen habe einen Formfehler und sei damit unwirksam.

Daraufhin klagte der Mieter gegen das Land Hessen selbst - auf Schadensersatz. Immerhin habe das Land die fehlerhafte Verordnung erlassen. Doch auch hier entschied das Landgericht Frankfurt zu Lasten des Mieters. Die Begründung: Der Gesetzgeber hafte bei Rechtsvorschriften grundsätzlich nicht. Weder gegenüber einzelnen Bürgern, noch gegenüber der Allgemeinheit.

Der Kläger zog weiter vor das Oberlandesgericht Frankfurt. Im März 2020 entschied das Gericht in zweiter Instanz und wies die Klage wieder zurück. Es ließ aber die Revision zum Bundesgerichtshof zu. Dieses urteilte am Donnerstag über die Frage, ob der Gesetzgeber zur Verantwortung gezogen werden kann, wenn er bei einer Rechtsverordnung Fehler macht. Die Antwort: ein klares Nein.

Position des Landes

Aus Sicht des Landes Hessen sind nicht die Länder, sondern der Bund bei dieser Frage zur Verantwortung zu ziehen. Der Formfehler bei der Mietenbegrenzungsverordnung sei schließlich einer Vielzahl von Bundesländern passiert, heißt es in einer Stellungnahme des Landes.

Der Bund habe lediglich eine Regelung zur Begründung der Verordnung zur Mietpreisbremse getroffen. Nicht aber, wie diese veröffentlicht werden muss. Die Schuld liegt aus Sicht des Landes Hessen daher beim Bund.

Hoffen des Klägeranwalts vergeblich

"Es wäre ein Dammbruch, wenn wir diesen Fall vor dem BGH gewinnen", hatte Klägeranwalt Daniel Halmer vorab hessenschau.de gesagt. Die Frage, ob der Staat haftet, wenn eine Rechtsverordnung fehlerhaft war, sei unter Juristen umstritten. Bisher gebe es kaum Fälle, in denen der Gesetzgeber für etwas haften musste. Die Chancen zu gewinnen schätzte Halmer deshalb als eher gering ein. Man betrete juristisches Neuland.

Grüne zufrieden mit BGH-Urteil, SPD spricht von "Blamage"

Hessens Wirtschafts- und Wohnungsbauminister Tarek Al-Wazir (Grüne) begrüßte das Urteil des BGH: "Wir hoffen, dass dieses höchstinstanzliche Grundsatzurteil jetzt den Rechtsstreit abschließt", teilte der Minister am Donnerstag mit. Der damals "vielen Bundesländern unterlaufene Formfehler" sei in Hessen "längst geheilt" und der Geltungsbereich der Mietenbegrenzungsverordnung sogar "deutlich ausgeweitet worden".

Kritik kam hingegen von der Frankfurter SPD-Bundestagsabgeordneten Ulli Nissen: "Ich bedauere, dass die Klage aus Frankfurt vor dem BGH keinen Erfolg hatte", teilte sie mit. Die Fehler der Landesregierung müssten jetzt die hessischen Mieter ausbaden. "Das ist und bleibt eine politische Blamage!"

Weitere Informationen

Mietpreisbremse

Die so genannte Mietpreisbremse soll Mieter vor explodierenden Preisen auf angespannten Wohnungsmärkten schützen. Vermieter dürfen, wenn sie ihre Wohnung erneut vermieten, nur eine Miete fordern, die maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Es gibt aber Ausnahmen, z.B. wenn die davor gezahlte Miete bereits höher lag oder die Wohnung modernisiert wurde. Zudem gilt die Mietpreisbremse nur in Städten oder Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Bundesländer erlassen jeweils eigene Rechtsverordnungen. In Hessen gilt die neue Verordnung zur Mietpreisbremse in der neuesten Fassung seit dem 26. November 2020. Und zwar aktuell in 49 hessischen Städten und Gemeinden, darunter u.a. Frankfurt, Wiesbaden, Darmstadt und Kassel.

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Sendung: hr-iNFO, 28.01.2021, 11.00 Uhr