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Warum Hausverkäuferinnen in Frankfurt auf hunderttausende Euro verzichten

Auf angespannten Wohnungsmärkten wie in Frankfurt geht es bei Hausverkäufen hauptsächlich um Profit. Die Genossenschaftliche Immobilienagentur will dieses Prinzip aufweichen und verzeichnet einen ersten Erfolg - der durch die Stadt selbst noch gefährdet wurde.

Wer eine Immobilie in Frankfurt verkaufen möchte, sollte keine Probleme haben, Interessenten zu finden. Schwieriger wird es, wenn man einen Käufer sucht, der nicht auf größtmöglichen Profit drängt, sondern auch am Wohl vorhandener Mieterinnen und Mieter interessiert ist.

Seit November 2021 gibt es eine Beratungs- und Vermittlungsstelle, die genau dieses Interesse verfolgt: die Genossenschaftliche Immobilienagentur (GIMA) Frankfurt. Nun vermeldet sie einen ersten Abschluss: Im Frankfurt Ostend wurde mithilfe der Agentur ein Haus verkauft - unter Umgehung der üblichen Marktmechanismen. Der Käufer verpflichtete sich zum Erhalt bezahlbaren Wohnraums. Das soll Vorrang haben vor Gewinnmaximierung.

v.l. Sylvia Weber (SPD), Alteigentümerin, Robin Mohr (GIMA Frankfurt), Mike Josef (SPD)

Kreislauf aus Modernisierungen und Mieterhöhungen durchbrechen

"Wir konnten zwei Parteien zusammenbringen, die beide zum Ziel hatten, dass die Mieterinnen und Mieter zu den bestehenden Konditionen in dem Haus wohnen bleiben können", berichtet Robin Mohr, Leiter der GIMA Frankfurt. Keine leichte Aufgabe angesichts eines derart angespannten Wohnungsmarkts.

"Wird ein Mietshaus auf dem freien Markt verkauft, gehen damit meist Luxusmodernisierungen, Mieterhöhungen und somit Verdrängung bestehender Mieter einher", erklärt Mohr. Ziel der GIMA sei, genau diesen Kreislauf zu verhindern. "Uns war es wichtig, dass es auch auf angespannten Märkten wie in Frankfurt überhaupt mal ein solches Beratungsangebot gibt." Bezahlbarer Wohnraum werde dort immer knapper. Umso wichtiger sei es, derartige bestehende Immobilien beim Verkauf nicht an Großinvestoren zu verlieren.

"Uns waren die Mieter wichtiger als das Geld"

Die GIMA sei ein neuer Baustein, um die Mieten in Frankfurt stabil zu halten, findet der städtische Planungsdezernent Mike Josef (SPD), der im Vorstand der Agentur sitzt. Finanziert wird sie außer durch die Stadt durch das Netzwerk für gemeinschaftliches Wohnen, die Konversions-Grundstücksentwicklungsgesellschaft (KEG) und zwei Wohnungsgenossenschaften: die Wohnbaugenossenschaft in Frankfurt am Main und der Beamten-Wohnungsverein.

Mit dem genossenschaftlichen Beamten-Wohnungsverein kam nun der Hausverkauf im Ostend zustande. "Wir hatten die Hoffnung schon fast aufgegeben, einen passenden Käufer zu finden", erzählt eine der Alteigentümerinnen im Gespräch mit dem hr. Sie möchte anonym bleiben.

Ihr Vater habe das Zwölf-Parteienhaus in den 1950er Jahren gebaut. Zusammen mit ihrer Schwester sei sie darin groß geworden. "Meine Eltern und wir selbst hatten schon immer ein besonderes Verhältnis zu unseren Mietern", erzählt die Seniorin. Deshalb sei es beim Verkauf weniger ums Geld gegangen, sondern darum, dass die Mieter zu sozialverträglichen Konditionen in dem Haus bleiben können. Letztlich hätten sie das Haus unter Marktwert verkauft und auf mehrere hunderttausend Euro verzichtet.

Kauf wegen Erbpachtzins der Stadt fast gescheitert

Der passende Käufer habe sich letztlich erst mit Hilfe der GIMA finden lassen, berichtet die Alteigentümerin. "Unsere Aufgabe war dann einerseits, die Eigentümerinnen zu beraten und dann aber auch alle relevanten Parteien mit an den Tisch zu holen", erklärt Robin Mohr.

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Das sagt der Hauseigentümerverband

Jürgen Conzelmann, Vorsitzender des Wohneigentümerverbands Haus und Grund Frankfurt, kennt nach eigener Aussage den Wunsch einiger Immobilienverkäufer, dass ihre Mieter zu den bisherigen Bedingungen wohnen bleiben können. Ein Verkauf an Genossenschaften oder private Vermieter sei dann ein geeigneter Weg.
Dadurch kann nach Ansicht von Conzelmann jedoch die Lage nicht grundsätzlich besser werden: "Der Kern der Probleme am Frankfurter Wohnungsmarkt ist und bleibt der anhaltend große Wohnungsmangel und der Mangel an verfügbaren neuen Bauflächen." Die Stadtpolitik müsse neue Wohngebiete ausweisen und die Möglichkeiten behutsamer Nachverdichtung besser nutzen.

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Eine zentrale Rolle spielte in diesem Fall nicht nur der Beamten-Wohnungsverein als Käufer, sondern auch die Stadt Frankfurt. Ihr gehört das Grundstück mit dem Mehrparteienhaus im Ostend, sie hält die Erbpachtrechte daran. Wegen der Erbpachtzinsen wäre der Verkauf fast gescheitert, denn seit 2016 muss der Zins an die aktuellen Bodenrichtwerte angepasst werden.

"Das hätte dazu geführt, dass die Erbpacht so exorbitant gestiegen wäre, dass der Käufer die Mieten nicht hätte halten können", sagt Baudezernentin Sylvia Weber (SPD). Das bisherige Mietniveau von zehn Euro pro Quadratmeter wäre dann auf rund 17 Euro oder mehr gestiegen.

Käufer verpflichtet sich, Mieten sozialverträglich zu halten

Deshalb habe die Stadt nach mehreren Verhandlungsrunden den Erbpachtzins deutlich gesenkt, so Weber. Im Gegenzug habe sich der Käufer dazu verpflichtet, keine Luxussanierungen vorzunehmen und sozialverträgliche Mieten zu garantieren. Konkret heißt das: In einem Vertrag wurde festgehalten, dass der Beamten-Wohnungsverein die bestehenden Mieten um höchstens zwei Prozent jährlich erhöhen darf.

Eine Lösung, mit der schlussendlich alle Parteien zufriedengestellt werden konnten, wie Robin Mohr von der GIMA Frankfurt findet. Er hofft, in Zukunft noch mehr Hausverkäufe dieser Art ermöglichen zu können, um bezahlbaren Wohnraum in Frankfurt zu sichern. Der Agenturchef räumt aber ein: Noch gebe es wenige Anfragen deswegen.

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