Wohnhäuser und Schweizer Straße in Frankfurt

Die Frankfurter Bauaufsicht beschäftigt drei Vollzeitkräfte, um unerlaubte Kurzzeit-Appartements aufzuspüren. In den ersten fünf Jahren haben sie viele Wohnungen für den normalen Mietmarkt zurückgewonnen.

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Wohnraumschutz: Weshalb Airbnb für Städte zum Problem wird

Schlüssel mit Anhänger, auf dem Airbnb steht
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Man könnte die zwei Frauen und den Mann der Frankfurter Bauaufsicht auch Airbnb-Jäger nennen. Sie suchen in der Stadt nach illegalen Kurzzeitappartements, möblierten Residenzwohnungen und anderen unangemeldeten Ferienwohnungen, wie sie eben bei Airbnb angeboten werden.

An einem Januartag zum Beispiel bereiten sie einen unangekündigten Hausbesuch vor. Sie vermuten dort eine unerlaubte Ferienwohnung. "Es gab Hinweise von Nachbarn", sagt eine der Mitarbeiterinnen des Teams, die öffentlich lieber nicht ihren Namen nennt.

Nachbarn helfen mit

Frankfurt war die erste Stadt in Hessen, die illegalen Ferienwohnungen den Kampf ansagte. Seit 2018 gilt dort die Ferienwohnungssatzung. Sie zieht Airbnb-Appartements und Co. enge Grenzen. Nur nach Genehmigung dürfen Wohnungen vermietet werden - und dann auch nur temporär.

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Airbnb-Regeln in Frankfurt

Das Vermieten einer ganzen, selbst genutzten Wohnung ist acht Wochen pro Jahr ohne weitere Auflagen erlaubt. Wer länger vermietet, muss die Gewinne, die über den regulären Mietpreis hinausgehen, an die Stadt Frankfurt abgeben. Ein Zimmer einer selbst bewohnten Wohnung darf dauerhaft vermietet werden.
Für jegliche Vermietung braucht es vorher die Genehmigung der städtischen Bauaufsicht. Diese erteilt sie binnen maximal vier Wochen.

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Um dem Vorhaben die nötige Durchschlagkraft zu verleihen, gibt es seit 2018 eben jene Airbnb-Jäger. Offiziell heißen sie Team Wohnraumschutz. Die drei Vollzeitkräfte suchen online auf den einschlägigen Portalen, kontaktieren Vermietende und statten immer wieder Hausbesuche ab, manchmal auch frühmorgens. "Dabei müssen wir priorisieren. Die Arbeit ist ganz schön aufwendig", sagt die Leiterin der städtischen Bauaufsicht, Simone Zapke.

Mitarbeiter des Teams Wohnraumschutz der Frankfurter Bauaufsicht schauen sich per Beamer ein Airbnb-Inserat an

Auch manche Frankfurterinnen und Frankfurter scheinen dabei gerne ehrenamtlich mitzuhelfen. "Ein Teil der Hinweise kommt von Nachbarinnen und Nachbarn. Die stören sich daran, weil es plötzlich so einen Trubel im Haus gibt", berichtet Zapke.

Das bisher höchste Bußgeld Frankfurts

Die Bilanz des Teams nach fünf Jahren Arbeit: 1.050 illegal vermietete Appartements wurden aufgespürt, zwei Millionen Euro an Bußgeld eingenommen. Die Hälfte davon ging sogar auf die Rechnung von nur einem Anbieter - das bisher höchste verhängte Bußgeld in der Geschichte der Stadt Frankfurt, wie Zapke schildert: "Das war ein Haus, das als Studierendenwohnheim genehmigt worden war. Aber statt Studis mit wenig Geld ein Dach über den Kopf zu geben, wurde das Ganze hochpreisig an Geschäftsleute kurzzeitvermietet."

Aber es geht in Frankfurt nicht nur um den Schutz von Wohnraum. Dieser soll auch bezahlbar bleiben. Denn Airbnb-Wohnungen führen dazu, dass Mietpreise an einem Ort steigen. Das zeigen mehrere Studien.

Studie: Airbnb und Co. lassen Mieten steigen

Berechnet hat das zum Beispiel der Ökonom Kevin Tran für das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). Er und Kollegen haben 2020 am Beispiel von Berlin untersucht, welchen Effekt Kurzzeit-Ferienwohnungen auf den lokalen Wohnungsmarkt haben. Ein Ergebnis: "Sind professionelle, also dauerhafte Airbnb-Wohnungen in der Nähe, steigen im Umkreis von 250 Metern die Mieten bei Neuvermietungen zwischen 15 bis 44 Cent pro Quadratmeter."

Tran sagt, der Effekt potenziere sich mit der Zahl der Kurzzeit-Appartements an einem Fleck. "Bei drei dauerhaften Airbnb-Wohnungen in der Nähe kann das schon mal 100 Euro mehr Miete ausmachen", legt der Ökonom dar.

Ähnliche Studien gibt es aus verschiedenen Städten weltweit - alle mit ähnlichen Ergebnissen. Die simple Erklärung der Forscher: Gibt es aufgrund der dauerhaften Nutzung mancher Bleiben als Airbnb-Unterkünfte weniger Wohnungen auf dem freien Mietmarkt, wird für die mehr Geld verlangt.

Airbnb: "Konstruktiver Austausch" mit Städten

Doch was halten die Anbieter von den strikten Regeln? Und was tun sie, um gegenzusteuern? Airbnb, der mit Abstand größte Anbieter in Deutschland, teilt schriftlich nur knapp mit: "Wohnraumschutz ist für Airbnb ein wichtiges Thema, weshalb wir uns für einen konstruktiven Austausch mit Städten einsetzen, um zu fairen und verhältnismäßigen Regeln für Homesharing und zum Schutz von Wohnraum beizutragen."

Die Frankfurter Bauaufsicht-Leiterin Zapke sieht durchaus noch Luft nach oben, was einen "konstruktiven Austausch" mit Airbnb betrifft: "Wenn es beispielsweise um Daten der Vermieter geht, gibt es eine Zusammenarbeit. Aber wir müssen da schon häufiger nachhaken und sind deshalb recht froh, dass wir inzwischen gesetzliche Grundlagen haben, die das etwas erleichtern."

Ausdruck der Frankfurter Ferienwohnungssatzung auf einem Schreibtisch

Juristisch scheint sich die Stadt Frankfurt auf sicherem Eis zu bewegen. Die Gerichte haben schon mehrfach und in verschiedenen Instanzen die Auflagen und Strafen der Ferienwohnungssatzung bestätigt. "In einem Fall ist unser Bußgeld sogar vom Gericht nach oben korrigiert worden, von 21.000 Euro auf 23.000 Euro", sagt Zapke.

Anfängliche Kritik ist verstummt

Auch aus den Reihen der Frankfurter Stadtpolitik bekommt das Team Wohnraumschutz Rückenwind. Gab es vor fünf Jahren noch einige Kritik daran - die Linke und die linke Wählervereinigung ÖkoLinx wollten die Satzung noch schärfer, dagegen ging sie der FDP, der AfD und den rechtspopulistischen Bürgern für Frankfurt viel zu weit -, ist die Kritik inzwischen verstummt. Gerade erst wurde die Ferienwohnungssatzung im Stadtparlament neu beschlossen - einstimmig. Sie gilt nun weitere fünf Jahre bis 2028.

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Weitere Ferienwohnungssatzung

In Hessen hat inzwischen Darmstadt nachgezogen und 2021 eine Ferienwohnungssatzung erlassen. Bilanz nach gut einem Jahr: 125 illegale Ferienwohnungen sind gefunden worden, wie die Stadt mitteilt.

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Das Team Wohnraumschutz hat jedenfalls genug zu tun, wie die Mitarbeiterin, die anonym bleiben möchte, sagt. Sie erzählt, dass manche Airbnb-Vermieter versuchen, eine Ausnahmeerlaubnis zu erbetteln. "Neuerdings rufen Investoren direkt bei uns an. Die sagen dann: Wir haben uns eine Wohnung in Frankfurt extra dafür gekauft, um die gewinnbringend als Ferienwohnung zu vermieten."

Oder, so schildert es die Mitarbeiterin weiter, potenzielle Interessenten für eine Eigentumswohnung riefen an und sagten: Sollten sie keine Ferienwohnung daraus machen, dann könnten sie eine Wohnung gar nicht erst kaufen, weil sie so teuer sei.

Bauaufsicht-Leiterin Zapke schüttelt da nur den Kopf: "Solche Fälle können wir natürlich nicht genehmigen. Aber immerhin: Manche scheinen uns jetzt zu kennen."

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