Die neuen Mietspiegel für Frankfurt und Darmstadt zeigen, dass die durchschnittlichen Mieten in beiden Städten deutlich gestiegen sind. Kritik an den Berechnungen kommt sowohl von Mietern als auch von Vermietern.

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Wer in Frankfurt und Darmstadt eine Wohnung mietet, zahlt dafür im Schnitt immer mehr Geld. Seit Mittwoch gilt in beiden Städten jeweils ein neuer Mietspiegel. In Frankfurt liegt die Durchschnittsmiete mittlerweile bei 10,29 Euro pro Quadratmeter. Das ist ein Anstieg von fast 10 Prozent seit der letzten Erhebung 2018, als die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter noch 9,36 Euro betrug.

In Darmstadt ist die Durchschnittsmiete von 8,89 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2018 sogar auf 10,44 Euro im Jahr 2022 gestiegen. Das ist ein Anstieg von gut 17 Prozent. Damit liegt der Wert in Darmstadt höher als in Frankfurt.

Zuzug sorgt für steigende Mieten

"Darmstadt ist eine sehr attraktive Stadt im Rhein-Main-Gebiet", sagte Bürgermeisterin Barbara Akdeniz (Grüne) zur Begründung. Viele Menschen zögen dorthin. Das mache sich auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar. "Gerade bei den nun vorliegenden Zahlen leitet sich ein deutlicher Auftrag zur weiteren Schaffung von bezahlbarem Wohnraum ab", so Akdeniz.

"Der neue Mietspiegel zeigt, dass die Mieten in Darmstadt wie schon seit vielen Jahren weiterhin deutlich höher gestiegen sind als die Einkommen. Daran zeigt sich, dass die Begrenzung der Mietpreisspirale eine wichtige politische Aufgabe bleibt", sagte Kyra Seidenberg, stellvertretende Geschäftsführerin des Mieterbunds Darmstadt.

"Frankfurt ist weiterhin ein angespannter Wohnungsmarkt", konstatierte auch der Frankfurter Planungsdezernent Mike Josef (SPD). "Das erfordert weiterhin entschlossenes politisches Handeln."

Repräsentative Befragung

Qualifizierte - also wissenschaftlich fundierte - Mietspiegel, wie sie in Frankfurt und Darmstadt erhoben werden, seien wegen der "repräsentativen empirischen Basis besonders aussagekräftig", betonte Josef.

"Es wurden von einem beauftragten Institut beinahe 3.500 Haushalte in Frankfurt befragt", erläuterte der Sprecher des Planungsdezernats, Marc Gellert. "Die haben konkrete Aussagen zur Art, zur Beschaffenheit, zur Größe, zur energetischen Ausstattung und zur Lage der von ihnen gemieteten Wohnung geliefert." Zusätzlich seien in Frankfurt Vermieter von mehr als 1.100 Wohnungen befragt worden.

Der Mietspiegel dient als Orientierung sowohl für Mieter als auch für Vermieter. "Aufgrund des Mietspiegels kann man nachvollziehen, was die ortsübliche Miete für eine vergleichbare Wohnung ist", so Gellert. Wenn ein Vermieter die Miete erhöhen möchte, könne man mit Hilfe des Mietspiegels überprüfen, ob der neue Preis gerechtfertigt ist.

Kritik an Erhebungsmethoden

Kritik daran, wie die Mietspiegel erhoben werden, gibt es allerdings - sowohl von Vermieter- als auch von Mieterverbänden. Für die aktuellen Mietspiegel wurden nicht mehr nur die vergangenen vier, sondern sechs Jahre betrachtet. Der Deutsche Mieterbund kritisiert das dennoch als zu kurzen Zeitraum, da üblicherweise nur Wohnungen berücksichtigt werden, die neu vermietet wurden oder bei denen die Miete erhöht wurde.

Das bilde nicht die Realität auf dem Wohnungsmarkt ab, sagte Rolf Janßen, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbunds Frankfurt. "Es ist sicherlich ein großes Problem, dass durch diese Neuvermietungen, die nur einige Jahre zurückliegen, die Mieten insgesamt in die Höhe schnellen." Man müsste mindestens die vergangenen zehn Jahre berücksichtigen, forderte Janßen: "Wir gehen ja davon aus, dass alle Mieten in einer Stadt wie Frankfurt die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben".

Der Vermieterverband Haus & Grund beklagt, dass zwischen hochwertigem und weniger hochwertigem Wohnraum bei der Berechnung der Durchschnittsmiete nicht mehr gut differenziert werde. "Dies führt dazu, dass schlecht ausgestattete und kleine Wohnungen teurer und besonders gut ausgestattete, gut gelegene und große Wohnungen vergleichsweise günstiger werden", sagte Thomas Bellmer, Geschäftsführer von Haus & Grund Darmstadt.

Mehr Städte müssen Mietspiegel erstellen

Frankfurt und Darmstadt sind in Hessen bisher die einzigen Städte, die qualifizierte Mietspiegel veröffentlichen. Hanau, Offenbach und Wiesbaden haben einfache Mietspiegel, die nicht auf wissenschaftlichen Befragungen basieren.

Demnächst kommen noch sieben weitere Städte dazu: Kassel, Gießen, Marburg, Fulda, Rüsselsheim (Groß-Gerau), Wetzlar (Lahn-Dill) und Bad Homburg (Hochtaunus). Diese Städte müssen bis zum 1. Januar 2023 erstmals einen Mietspiegel erstellen. Hintergrund ist eine Gesetzesreform, die alle Kommunen mit mehr als 50.000 Einwohnerinnen und Einwohnern dazu verpflichtet.

Hessens Wirtschaftsminister Tarek Al-Wazir (Grüne) hatte im Februar an die Kommunen appelliert, über ihre gesetzliche Verpflichtung hinauszugehen und nicht nur einfache, sondern qualifizierte Mietspiegel zu erstellen. "Das ist ein sehr wertvolles Instrument zum Schutz der Mieterinnen und Mieter. Deshalb fördert die Landesregierung solche qualifizierten Mietspiegel mit bis zu 70 Prozent", sagte Al-Wazir.