Der "Global Real Estate Bubble Index" der Schweizer Bank UBS bescheinigt Frankfurt den am meisten überhitzten Immobilienmarkt aller Metropolen. Weltweit. Viele Großstädter suchen inzwischen das Weite.

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Audioseite Risiko für Immobilienblase in Frankfurt weltweit am größten

Ein Blitz erhellt den dunklen bewölkten Himmel über der Frankfurter Skyline
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In keiner anderen Metropolregion weltweit ist der Markt für Wohnimmobilien so überhitzt wie in Frankfurt. Das Finanzzentrum am Main weist einer Studie der Schweizer Großbank UBS zufolge das höchste Blasenrisiko auf. Frankfurt liegt damit im untersuchten Zeitraum von Mitte 2020 bis Mitte 2021 vor Toronto, Hongkong und München, wie das Geldhaus am Mittwoch mitteilte.

Städtisches Bevölkerungswachstum im Stillstand

Maximilian Kunkel, der UBS-Chefanlagestratege, rät demzufolge Investoren, aktuell Vorsicht walten zu lassen. Die realen - also inflationsbereinigten - Wohnungspreise seien in Frankfurt seit 2016 jährlich um 10 Prozent gestiegen. Die Mieten seien jedes Jahr um annähernd 3 Prozent geklettert, stellten die Immobilienexperten fest. Günstige Kredite hätten zur Finanzierung spekulativer Mietprojekte geführt.

Wie auf den meisten anderen Immobilienmärkten zeichnet sich in der Corona-Krise aber auch in Frankfurt ein Wandel ab. Angesichts des immer unerschwinglicher werdenden Wohnraums und der neuen Möglichkeiten zum flexiblen Arbeiten sei das Bevölkerungswachstum in der Stadt vorerst zum Stillstand gekommen.

Leben in der Stadt wird weniger attraktiv

"Der Drang in die Vororte ist auch am Main zu beobachten", stellt UBS fest. In München sei das Preiswachstum in der Stadt zum Stillstand gekommen, und es habe sogar eine leichte Mietpreiskorrektur gegeben. Das Wachstum finde zunehmend in den Vororten statt. Das gelte auch global, heißt es in der Studie.

"Das Leben in der Stadt hat nach den Lockdowns an Attraktivität eingebüßt. Die Wirtschaftstätigkeit hat sich teilweise von den Stadtzentren hinaus in Randbezirke und Satellitenstädte verlagert - und mit ihr die Nachfrage nach Wohneigentum", heißt es in der UBS-Mitteilung.

Erstmals seit Beginn der 1990er Jahre seien von Mitte 2020 bis Mitte 2021 die Preise außerhalb der Städte schneller gestiegen als innerhalb. Diese Entwicklung zugunsten weniger urbaner Räume werde sich fortsetzen.

Frankfurt und München vor London oder New York

Der "Global Real Estate Bubble Index" von UBS wird jährlich anhand von standadisierten Indikatoren berechnet. Dazu zählen die jeweiligen Wohnungspreise gemessen an Bruttoeinkommen und Mieten, Wohnungspreisindex in Städten gemessen am Wohnungspreisindex in Ländern, Hypothekenvolumen und Häuserbau gemessen an der Wirtschaftsleistung.

2021 wurden in besagtem Index für Frankfurt und München im Vergleich zum Vorjahr gesunkene Werte von 2,16 und 1,84 ermittelt - bei mehr als 1,5 Punkten bestehe ein Blasenrisiko. Damit liegen sie vor London oder New York. Andere deutsche Städte wurden nicht betrachtet.

Einkommensanteil an Mieten ist in Tokio oder Hongkong höher

Als deutlich überhitzt mit Werten jenseits von 1,5 Punkten gelten demnach auch Vancouver, Toronto, Paris, Amsterdam, Stockholm, Zürich und Hongkong. Als "fair bewertet" wurden Immobilien in Madrid, Mailand und Warschau eingestuft.

Als Immobilienblase definiert die UBS eine starke und anhaltende Abweichung des Preisniveaus von Fundamentaldaten - etwa Einkommen, Wirtschaftswachstum und Bevölkerungswanderung. Betrachtet man jedoch, wie viel von ihrem Einkommen qualifizierte Arbeitnehmer für eine zentrumsnahe 60-Quadratmeter-Wohnung ausgeben müssen, liegen Frankfurt und München weit hinter Tokio, Hongkong, London und Paris.

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