Neubauviertel in Kassel-Wehlheiden

Immobilienpreise gehen in Ballungsräumen durch die Decke - dem Wunsch nach einem Eigenheim tut das keinen Abbruch. Die Pandemie befeuerte die Nachfrage, aber längst nicht alle können es sich leisten. Experten halten Einfamilienhäuser für ein Auslaufmodell.

Ein Haus, eine Doppelgarage, ein ordentliches Stück Garten und genug Platz für Kinder und Hund: Das Eigenheim ist der unangefochtene Favorit unter den deutschen Wohnträumen. Seit Jahrzehnten werben Bausparkassen-Kredite mit Bildern von vergnügten jungen Paaren auf weitläufigen Sofalandschaften und mit noch mehr Privatraum fürs junge Glück. Aber zumindest die Städte platzen längst aus allen Nähten. Sind Einfamilienhäuser in Ballungsräumen ein Auslaufmodell – und kann sich den Kauf überhaupt noch jemand leisten?

Bauweise unter Artenschutz

"In den städtischen Ballungsräumen wie dem Rhein-Main-Gebiet hat das Einfamilienhaus keine Berechtigung und hat es auch nie gehabt", sagt Henning Baurmann, Dekan des Fachbereichs Architektur an der Hochschule Darmstadt. In der Wissenschaft sei das schon lange klar - deswegen sei es wichtig, bei aktuellen Diskussionen auch mal jemandem wie dem Grünen-Politiker Anton Hofreiter beizuspringen.

Hofreiter hatte in einem Interview mit dem Spiegel eine Diskussion ausgelöst: Er verteidigte den Vorstoß eines grünen Bezirksamtleiters aus Hamburg, künftig den Bau von Einfamilienhäusern in Hamburg-Nord verbieten zu wollen. Die anschließende Diskussion in Medien und Kommentarspalten wurde - wie kann es auch anders sein - hitzig geführt. Es gab lautstarke Befürworter und ebenso laute wie empörte Stimmen, die die Bauweise gerne unter Artenschutz stellen wollten und sie als Inbegriff persönlicher Freiheit verteidigten.

Klimawandel und die "Eigenheim-Scham"

Baurmann sieht das anders, nach der "Flug-Scham" müsse auch über die "Eigenheim-Scham" gesprochen werden: "Der Fußabdruck vom Einfamilienhaus ist viel zu groß." Die Versiegelung von Flächen sei exorbitant hoch im Vergleich zu Mehrfamilienhäusern, die Öko-Bilanz sei schlecht. Ein kleines Haus für wenige Menschen hat trotz allem viele Fassaden- und Dachflächen, die gedämmt werden müssen. Und das, so Baumann, geschehe zum größten Teil mit Baustoffen auf Öl-Basis.

Immer häufiger würden Klimaanlagen eingebaut, weil die Hitze zum Problem wird. Aber genau am Klimawandel hätten eben auch Einfamilienhäuser und Baustoffe einen erheblichen Anteil, sagt Baurmann. "Wir können das Problem nur lösen, wenn wir ganz grundsätzlich unsere Lebensweise überdenken. Und das tut weh."

Der Wunsch nach einem Leben wie in der Sparkassen-Werbung sei eben auch nur konditioniert, weil er ständig überall wiederholt werde: "Das Einfamlienhaus ist in Deutschland gleichzusetzen mit glücklich-gelungenem Leben, man hat es nicht nur finanziell, sondern auch familiär zu etwas gebracht."

Ab ins Umland!

In der Corona-Zeit hatten viele Menschen Zeit, ihre Wohnweise zu überdenken, viele landeten beim Traum vom Eigenheim: Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf im Umland von Städten stieg laut dem Portal Immobilienscout24 im Juni 2020 um 48 Prozent im Vergleich zum Vorjahr an. In Vellmar (Kassel) zeigt sich das beispielhaft: Für Häuser in einem Neubaugebiet gibt es aktuell für 500 Wohneinheiten rund 2.200 Interessenten. Am Ende entscheidet das Los über die Käufer.

Neubaugebiet Vellmar Nord

Das Umland von Städten sei auch schon in den Jahren vor Corona äußerst beliebt gewesen, sagt der Kasseler Professor für Stadt- und Regionalsoziologie, Carsten Keller. Keller forscht zu "Suburbia", den Speckgürteln, Klein- und Mittelstädten. In den vergangen fünf Jahren habe es eine "Wanderungsbewegung" von Inländern ins Umland gegeben – die Städte wuchsen weiter, aber tendenziell mehr durch internationale Migration.

Eine Frage das Geldes

Für den Traum vom Haus fehlt am Ende aber oft das Geld. Neubauten würden vor allem im gehobenen Segment gebaut, sagt Keller. "Der Grund, dass Einfamilienhausgebiete als Betonware mit Versiegelungsgrad ausgewiesen werden, liegt auch an der Konkurrenz der Kommunen, die einkommensstarke Bewohnergruppen anwerben möchten."

Wer also finanzkäftige Käufer mit den passenden Immobilien ins Umland lockt, verdient dazu. Der Trend zu hochpreisigen Immobilien verstärke aber Ungleichheiten, sagt Keller. Die Armutsrisikoquote bei Mietern sei in den letzten 25 Jahren gestiegen, während sie bei Eigentümern tendenziell abnimmt.

68 Prozent der Mieter, die lieber Eigentümer wären, gaben bei einer Umfrage im Auftrag des Immobilienverbandes Deutschland an, nicht das Eigenkapital zu besitzen, um ein Haus zu kaufen. Die Preise ziehen in Hessen seit Jahren überall an.

Abbezahlen bis zur Rente

Der Durchschnittspreis eines freistehenden Einfamililenhauses lag in Nordhessen im vergangenen Jahr bei 224.000 Euro, in Südhessen bei 468.000 Euro. Doppelhaushälften und Reihenhäuser sind ähnlich teuer, Tendenz steigend. Und bei dieser Berechnung der Zentralen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes werden auch Immobilien in ländlichen und strukturschwachen Regionen mit eingerechnet. Wer nach einem freistehenden Einfamilienhaus in Frankfurt sucht, ist mit rund einer Million Euro dabei.

Das Säulendiagramm zeigt die Hauspreise der größten Städte in Hessen.

"Für viele ist ein Eigenheim nicht stemmbar", darunter vor allem Normalverdiener, resümierte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft in der Welt. Beim Hauskauf käme es deswegen oft darauf an, was die Eltern auf dem Konto haben oder ob sie Kindern eine Finanzierung ermöglichen können, indem sie eine Hypothek auf eigene Häuser aufnehmen: "Die Frage, ob Mieter oder Eigentümer, wird also zunehmend vererbt."

35 Jahre an die Bank zahlen

Gudrun Römhild vom hessischen Verbraucherschutz in Frankfurt rechnet seit 15 Jahren Kaufwilligen vor, was es bedeutet, ein Eigenheim zu finanzieren. Es brauche ein Eigenkapital von mindestens 20 Prozent, dazu kämen Kaufnebenkosten, Makler, Inneneinrichtung, Sanierungen und vor allem die monatliche Tilgung des Kredits. Im Rhein-Main-Gebiet gehe es für Ottonormal-Käufer längst um Preise von 500.000 Euro und weit aufwärts.

"Wie ist die Lebenssituation? Und wie stabil wird die in den nächsten 35 Jahren sein?" Das seien wichtige Fragen, die sie stellen muss. Wer mit Mitte 30 ein Haus kaufen will, muss bis zur Rente den Kredit abbezahlt haben und dort wohnen bleiben: "Immobilie spricht nicht für Mobilität, das ist kein Auto", sagt Römhild. Und wenn man nur noch 25 Jahre bis zur Rente hat, "dann brauchen Sie ja schon einen Turbo". Aber selbst wenn der Finanzierungsplan stimmt, gebe es am Ende auf dem Markt oft trotzdem nicht die gewünschten Häuser, sagt Romhild - manchen müsse sie auch gänzlich vom Kauf abraten.

Umdenken beim Wohnen

Architekt Baurmann und Suburbia-Forscher Keller fordern ein Umdenken beim Wohnen und Bauen. In den Städten wie Frankfurt hätte ein großer Teil der Bewohner Anspruch auf geförderten Wohnungsbau - zumindest theoretisch, sagt Keller. Doch der öffentliche Wohnunsbau stagniert, während weiter luxuriös gebaut wird. "Arm und Reich sortiert sich zunehmend", sagt er, die soziale Ungleichheit zeige sich dann auch räumlich in Städten und dem Umland.

"Es geht nicht um eine grundsätzliche Verdammung des Einfamilienhauses", sagt Architekt Baurmann. Im ländlichen Raum habe es immer schon Einfamilienhäuser gegeben, da sei die Lage ganz anders. Dafür müsse in Ballungsräumen grundsätzlich über andere Wohnformen nachgedacht werden, in denen gemeinschaftlich gewohnt und gearbeitet wird - wie es in anderen Ländern längst passiere.

Mit seinen Studierenden arbeitet der Architekt an der Entwicklung solcher Lösungen, die Diskussion müsse aber auch im Rest der Gesellschaft geführt werden. Wie schwierig und populistisch diese Diskussionen geführt werden, das hat die jüngste Diskussion in Deutschland gezeigt.