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Bau-Report für 2023: Rhein-Main besonders teuer

Einfamilienhäuser in einem Neubaugebiet mit einem Hügel im Hintergrund

Der Hausbau oder Hauskauf in Hessen ist auch 2023 wieder teurer geworden. Vor allem in Frankfurt und dem Rhein-Main-Gebiet werden hohe Preise aufgerufen. Experten raten zum Umdenken.  

Sebastian Nassauer ist frisch verheiratet und vor kurzem Vater geworden. Das junge Glück komplettiert ein Eigenheim: Mit seiner Ehefrau hat er 2021 in Dietzhölztal-Ewersbach (Lahn-Dill) angefangen, ein Haus zu bauen. Nun, nur drei Jahre später, würde er das nicht mehr machen, sagt er: zu teuer. 

"Hätten wir ein halbes Jahr später gebaut, wären die Zinsen auf den Kredit um drei Prozent und der Preis insgesamt um 30 Prozent höher gewesen", berichtet Nassauer. Das hätte auch die Tilgungsdauer des Kredits geändert. Schon jetzt bezahlt das junge Paar sein Haus 25 bis 30 Jahre lang ab. 

Einen Teil des Kredits vergab die KfW-Bank. Damit einher ging eine Förderung, weil das Haus der Nassauers eine bestimmte Energie-Effizienzklasse erfüllt.

Experte: Junge Familien bauen kaum noch 

Damit junge Familien sich trotz rasch gestiegener Bauzinsen ihren Traum vom eigenen Haus leichter erfüllen können, will die Landesregierung ab diesem Jahr das sogenannte Hessengeld auszahlen. Der Zuschuss - 10.000 Euro für jeden Käufer, 5.000 Euro extra für jedes Kind - soll die Ausgaben für die Grunderwerbsteuer ausgleichen 

Für Sebastian Nassauer und seine Familie kommt das Hessengeld zu spät. "Aber, selbst wenn wir davon hätten profitieren können, hätten wir jetzt nicht mehr gebaut", sagt er. Sicher sei jeder Zuschuss eine Entlastung, aber wohl kaum entscheidend dafür, ob man sich einen Hauskauf oder -bau leisten könne, findet Nassauer. 

Für ihn und seiner Familie sei die Grundstücksuche die größte Herausforderung gewesen. Allerdings hatte sich das junge Paar auf eine einzige Gemeinde festgelegt. Letztlich wurde es dort fündig.

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Die Chance im eher strukturschwachen Lahn-Dill-Kreis ist dafür ungleich höher als im Rhein-Main-Gebiet, wie Gero Quasten sagt. "Sehr viele Menschen wollen ins Rhein-Main-Gebiet. Der Platz ist allerdings beschränkt: Für Einfamilienhäuser sind fast keine Grundstücke mehr verfügbar", sagt der Professor für Architektur an der Hochschule Mainz mit einem Architektur-Büro in Darmstadt. 

Er begegne kaum noch jungen Familien, die bauen wollten, berichtet Quasten. Es gebe im verdichteten Rhein-Main-Gebiet so gut wie keine Baugrundstücke mehr. "Es sei denn, es werden neue Grundstücke erschlossen. Aber das muss man natürlich auch kritisch sehen, unter anderem aus Nachhaltigkeitsgründen." 

Große Unterschiede zwischen den Regionen

Das Hessische Statistische Landesamt listet in seinem aktuellen Report über die Baugenehmigungen im Jahr 2023 die Unterschiede auf. Demnach lagen die veranschlagten Kosten für ein neues Wohngebäude im Lahn-Dill-Kreis im Schnitt bei rund 500.000 Euro und im Schwalm-Eder-Kreis bei etwa 536.500 Euro. Im Kreis Groß-Gerau hingegen lagen sie schon bei rund 800.000 Euro, in Frankfurt sogar um die 1.773.000 Euro.

Zu beachten ist, dass in manchen Regionen größere oder aufwendigere Bauten errichtet werden. Die veranschlagten Kosten für Wohn-Neubauten stiegen nach Angaben der Landesstatistiker von 2013 bis 2023 um knapp 50 Prozent. Binnen eines einzigen Jahres schossen die durchschnittlichen Quadratmeterkosten zuletzt um knapp 200 Euro in die Höhe. Bei einer Immobilie mit 200 Quadratmetern macht das immerhin eine Differenz von 40.000 Euro aus.  

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Beim Hauskauf sieht es ganz ähnlich aus. Younes Frank Ehrhardt vom Verein Haus und Grund in Hessen, der Interessen von Hauseigentümern vertritt, legt einige Grundregeln dar: Einerseits seien die Preise auf dem Land deutlich niedriger als in der Stadt, das gelte unabhängig von der Region, in Nordhessen ebenso wie in Mittel- oder Südhessen.  

Rhein-Main einerseits und Rest-Hessen andererseits 

Andererseits sei das Rhein-Main-Gebiet grundsätzlich teurer als die anderen hessischen Regionen. "Frankfurt steht da an vorderster Front. Hier zu kaufen, muss man sich leisten können", sagt Ehrhardt. In manchen Kreisen kämpfe man dagegen eher mit Leerstand, etwa im Nordosten Hessens. Dort könnten sich viele eine Immobilie leisten, doch das Land bringe Nachteile mit sich: Die Verkehrsanbindung sei oft nicht gut, und es gebe weniger Karrieremöglichkeiten. 

Wer sich auf den großen Immobilien-Portalen umsieht, hat das Preisgefälle in Hessen vor Augen: Immowelt gibt für den Werra-Meißner-Kreis einen durchschnittlichen Kaufpreis von 1.127 Euro pro Quadratmeter an, im Vogelsberg liegt der Wert nur leicht darüber. Im Kreis Marburg-Biedenkopf kostet ein Quadratmeter demnach 1.805 Euro - im Hochtaunuskreis mit 4.681 Euro schon ein Vielfaches davon. Am teuersten ist es im Durchschnitt in Frankfurt. 

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Demgegenüber listet der Kaufkraftindex des Instituts der Deutschen Wirtschaft für den Kreis Marburg-Biedenkopf eine durchschnittliche Kaufkraft von 22.361 Euro, für den Schwalm-Eder-Kreis von 25.017 Euro sowie für den Hochtaunuskreis von 30.983 Euro auf.  

Der Unterschied beim durchschnittlichen Kaufpreis ist also höher als derjenige bei der jeweiligen Kaufkraft. Ein Haus zu kaufen, ist im Rhein-Main-Gebiet auch relativ teurer als im Rest Hessens.  

Alternative Baukonzepte könnten helfen  

Im Speckgürtel der größeren Städte sei es immerhin noch etwas günstiger, sagt Younes Frank Ehrhardt vom Verein Haus und Grund. Wer kaufen wolle, müsse sich überlegen, welche Distanz zur Stadt oder zum Job sie oder er in Kauf nehmen wolle. Es geht aber auch anders, erklärt Gero Quasten.  

Der Architekt spricht vom gemeinschaftlichen Bauen. Dabei organisierten sich Bauherren über Genossenschaften und bauten Mehrfamilienhäuser. Dadurch könnten sie bei Baunebenkosten wie zum Beispiel der Grunderwerbsteuer oder den Rechnungen für die Baufirmen Geld sparen.  

"Es ist dann halt nicht mehr das Einfamilienhaus im Grünen", räumt Quasten ein: "Aber dann hat man wieder die Chance, leistbar zu bauen. Das sind superspannende Bauformen, die zu jungen Familien passen und die Zukunft haben." 

Junge Familien denken um

Jörg Weber arbeitet im Regionalbüro der Wohngenossenschaft Oekogeno. Dort werden solche Projekte umgesetzt. "Gerade weil die Kosten ins Uferlose steigen, sind genossenschaftliche Wohnungen, wo Bauherren an der Genossenschaft beteiligt sind, eine sinnvolle Alternative", schreibt Weber auf hr-Anfrage. Junge Familien, die ursprünglich nach einem Einfamilienhaus suchten, seien mit einer solchen Wohnform meist zufrieden.

Weitere Informationen

ARD-Podcast: Gold und Asche - Projekt Hauskauf

Viele Menschen wollen sich den Traum einer eigenen Immobilie erfüllen. Doch auf dem Weg des Hauskaufes stellen sich viele Fragen: Lohnt sich ein Hauskauf wirklich? Wann ist der richtige Zeitpunkt? Und welche Kredite gibt es? Antworten auf diese und viele weitere Fragen gibt es im Podcast "Gold und Asche: Projekt Hauskauf" in der ARD-Mediathek.

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